В силу статьи 615 ГК РФ, арендатор должен вносить арендные платежи за пользование арендованной вещью.
В практике иногда возникают ситуации, когда вещь (движимое или недвижимое имущество) по акту приема-передачи принято арендатором без замечаний, но в дальнейшем выясняется, что его использование по назначению невозможно.
Обязан ли в такой ситуации арендатор уплачивать арендные платежи в полном объеме?
До недавнего времени однозначный ответ на данный вопрос отсутствовал. С одной стороны, если предмет аренды в принципе использовать по назначению невозможно, то арендатор, фактически, не получил то, что ему причиталось по договору, а именно - возможность владеть и пользоваться арендованной вещью. То есть арендодатель встречное исполнение по договору не исполнил.
С другой стороны, в статье 612 Гражданского кодекса указано, что арендодатель не несет ответственности за недостатки переданного имущества, если эти недостатки были оговорены либо арендатор должен был их обнаружить при приемке. Руководствуясь этой нормой, суды зачастую приходили к заключению, что если акт приема-передачи подписан без замечаний, то арендатор не вправе заявлять о наличии у арендованной вещи недостатков и обязан оплачивать аренду полностью.
25 ноября 2020 г. Президиум ВС РФ утвердил обзор судебной практики, в пункте 27 которого указал, что подписание акта приемки, в случае отсутствия возможности использовать предмет аренды по причинам, за которые арендатор не отвечает, не свидетельствует о возникновении у арендодателя права осуществлять начисление арендных платежей.
Такой подход Верховный суд подтвердил в Определении №305-ЭС20-7170 от 15.08.2021 г., где указано, что арендные отношения являются взаимными, и риск невозможности пользования арендованным имуществом лежит на арендодателе. Если обстоятельства, препятствующие осуществлять его использование, возникли не по вине арендатора, обязанность по внесению арендных платежей не возникает.
Таким образом, на сегодняшний день Верховным судом РФ выработана правовая позиция, что даже в случае если акт приемки подписан, обязанность по выплате арендных платежей у арендатора не возникает, если предмет аренды невозможно использовать из-за обстоятельств, возникших не по вине арендатора.